Darovacia zmluva na byt – 2024

Úvod

Darovacia zmluva na byt – Rozhodli ste sa darovať byt svojím deťom alebo iným príbuzným? Rozmýšľate, ako má vyzerať taká darovacia zmluva na byt? A čo všetko by mala obsahovať, aby darovanie bytu prebehlo bez problémov?

V nasledujúcom článku si spoločne preberieme nielen darovaciu zmluvu vo všeobecnosti alebo aj konkrétne právny úkon – darovacia zmluva na byt.

Darovacia zmluva – všeobecne

Darovacia zmluva predstavuje azda najznámejšiu a najpoužívanejšiu bezodplatnú zmluvu, ktorú možno taktiež charakterizovať ako dvojstranný právny úkon uzatvorený medzi darcom a obdarovaným

Na základe darovacej zmluvy darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma.

Predmetom darovania môže byť hnuteľná alebo nehnuteľná vec – pozemok, dom či byt alebo iná nehnuteľnosť.

Darovacia zmluva a jej základné znaky

Medzi základné znaky darovacej zmluvy patrí:

• ⇒ určenie predmetu darovania
• ⇒ dobrovoľnosť a
• ⇒ bezodplatnosť

V prvom rade je potrebné, aby ste špecifikovali predmet darovania. Predmet darovania môže byť všetko, čo je predmetom občianskoprávneho vzťahu a čo dovoľuje zákon. Najčastejšie ide o hnuteľné, nehnuteľné veci, peňažné prostriedky alebo práva či iné majetkové hodnoty.

Dobrovoľnosť darovania zase spočíva v tom, že darca daruje dar obdarovaného na základe jeho slobodného a dobrovoľného rozhodnutia. O darovanie nejde v prípadoch, kedy by darca poskytoval dar na základe či už zákonom alebo súdnym rozhodnutím uloženej povinnosti.

V neposlednom rade darca môže poskytnúť obdarovanému dar len bezodplatne, t.j. nie je oprávnený podmieňovať poskytovanie daru určitým protiplnením zo strany obdarovaného. V tomto prípade by nešlo o darovaciu zmluvu, ale spravidla o kúpnu zmluvu.

Darovacia zmluva na byt

Darovacia zmluva na byt musí mať písomnú formu a okrem všeobecných náležitostí podľa Občianskeho zákonníka musí obsahovať aj osobitné náležitosti podľa Katastrálneho zákona a zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Náležitosti darovacej zmluvy na byt sú nasledovné, a to:

• => označenie právneho úkonu, teda že ide o darovaciu zmluvu;
• => označenie zmluvných strán (darcu a obdarovaného; fyzická osoba: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt a štátne občianstvo);
• => popis bytu v bytovom dome a príslušenstva bytu; vymedzenie polohy bytu v bytovom dome, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu v bytovom dome,
• => vymedzenie spoluvlastníckeho podielu darcu vlastníka bytu v bytovom dome na spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve a na pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je daná podielom podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome,
• => určenie a popis spoločných častí bytového domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a prípadne určenie, ktoré časti domu sú spoločné len niektorým vlastníkom bytov a niektorým vlastníkom nebytových priestorov v dome,
• => úpravu práv k pozemku, na ktorom je postavený bytový dom, a k pozemku, ktorý patrí k domu, napríklad dvor, záhrada (ďalej len „priľahlý pozemok“),
• => vyhlásenie obdarovaného o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy bytového domu,
• => prejav vôle darcu bezodplatne prenechať dom obdarovanému a prejav vôle obdarovaného prijať dom od darcu;
• => označenie miesta a dátumu uzavretia darovacej zmluvy;
• => vlastnoručné podpisy darcu aj obdarovaného (podpis darcu musí byť úradne osvedčený).

Hlavnými prvkami darovacej zmluvy na byt je bezodplatnosť a dobrovoľnosť.

Darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu, inak by nešlo o darovaciu zmluvu. Darovanie domu musí byť taktiež dobrovoľné, a to tak na strane darcu ako aj obdarovaného.

V rámci darovacej zmluvy na byt obdarovaný spravidla vyhlasuje, že technický stav domu pozná z osobnej obhliadky a dom ako dar nadobúda v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu zmluvy.

Zo strany darcu darovacia zmluva na byt naopak obsahuje, že

• => je vlastníkom bytu,
• => je oprávnený s ním nakladať,
• => byt nie je predmetom súdnych, exekučných, správnych a iných konaní, ktoré by bránili splneniu povinností darcu podľa darovacej zmluvy,
• => nie je vedomý žiadnych vád bytu, na ktoré by mal obdarovaného osobitne upozorniť a 
• => na byte neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva iných tretích osôb (sem patrí spravidla najmä vecné bremeno, záložné právo, nájomný vzťah a pod.).

Forma darovacej zmluvy

Forma darovacej zmluvy je závislá od toho, čo je predmetom darovania.

Vzhľadom na fakt, že predmetom daru je v tomto prípade nehnuteľnosť – byt, zákon striktne vyžaduje písomnú formu, pričom obdarovaný vlastnícke právo k darovanému bytu nadobudne až právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Darovacia zmluva na byt – podanie na Kataster nehnuteľností

Uzatvorením darovacej zmluvy na byt medzi darcom a obdarovaným proces darovania domu nie je ešte ukončený.

Darovacia zmluva na byt sa musí podať ešte na príslušný kataster nehnuteľností spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva k bytu.

Po podaní veci kataster nehnuteľností posúdi podaný návrh na vklad a darovaciu zmluvu na byt. Ak tieto dokumenty sú v poriadku a v súlade so zákonom, kataster povolí vklad a obdarovaný sa stane vlastníkom domu.

S podaním návrh na vklad do katastra nehnuteľností je spojená aj poplatková povinnosť, pričom

• => v rámci normálneho konania správny poplatok predstavuje sumu vo výške 66,- EUR /od 01.04.2024 sa tento poplatok zvyšuje na 100,- EUR/ a
• => v rámci urýchleného konania správny poplatok predstavuje sumu vo výške 266,- EUR /od 01.04.2024 sa tento poplatok zvyšuje na 300,- EUR/.

Pozor na neplatnosť darovacej zmluvy na dom

V prípade, ak darovacia zmluva na byt nespĺňa zákonom stanovené podmienky, je možné sa domáhať určenia jej neplatnosti. Tejto neplatnosti sa môžete domáhať na základe určovacej žaloby podanej na súd.

Dôvod neplatnosti darovacej zmluvy však nemôže byť hocijaký. Vašu žalobu musíte riadne odôvodniť, inak by ju súd vyhodnotil ako nedôvodnú a zamietol by ju v celom rozsahu.

Dôvody pre napadnutie darovacej zmluvy sú napríklad, že darovacia zmluva bola uzatvorená v tiesni, za nápadne nevýhodných podmienok, pod nátlakom, alebo z dôvodu, že darca alebo obdarovaný nebol spôsobilý na právne úkony.

Rovnako neplatnosť darovacej zmluvy je možné odôvodniť aj tým, že nebola splnená zákonom vyžadovaná forma zmluvy.

Zánik darovacej zmluvy na byt a vrátenie bytu ako daru

Darovanie zaniká zo všeobecných alebo osobitných dôvodov.

Všeobecné dôvody zániku darovacej zmluvy sú upravené v ustanovení § 559 a nasl. Občianskeho zákonníka. Ide napríklad o dohodu o zrušení záväzku, nemožnosť plnenia, uloženie do úradnej úschovy a podobne.

Zákon však upravuje dva osobitné dôvody zániku darovacej zmluvy.

V prvom prípade je obdarovaný oprávnený vrátiť byt ako dar darcovi, ak tento dar má vady, na ktoré darca neupozornil obdarovaného pri jeho ponuke a darca o nich vedel. Obdarovaný zašle darcovi výzvu, na základe ktorej ho vyzve na prevzatie domu ako daru. Ak darca súhlasí s vrátením daru, zmluvné strany uzatvoria medzi sebou dohodu o vrátení bytu/daru.

V druhom prípade k zániku darovacej zmluvy dochádza na základe toho, že obdarovaný sa správa k darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. V tomto prípade darca zašle obdarovanému výzvu na vrátenie domu/daru. Ak obdarovaný súhlasí s vrátením daru, zmluvné strany medzi sebou uzatvoria dohodu o vrátení daru.

V opačnom prípade má darca právo domáhať sa na súde vrátenia bytu/daru prostredníctvom podanej žaloby o určenie vlastníckeho práva k veci/bytu.

Dôležité aspekty pri darovaní bytu

Predkupné právo – sa uplatňuje v rámci tzv. podielového spoluvlastníctva, ktoré spočíva v tom, že nehnuteľnosť je v súčasnom vlastníctve viacerých osôb.

V prípade, ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb a vy ste sa rozhodli darovať na ňom svoj podiel, musíte tento podiel najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Svoj spoluvlastnícky podiel im teda musíte ponúknuť na odkúpenie za trhovú cenu a darovať ho môžete, len ak oň nebudú mať ostatní spoluvlastníci záujem.

Uvedená povinnosť však neplatí, ak svoj podiel na byte chcete darovať svojím deťom alebo iným blízkym osobám, ktoré sú uvedené v príslušnom ustanovením Občianskeho zákonníka (§ 116 a § 117 OZ).

Vecné bremeno (právo doživotného užívania) – je vhodné zriadiť v situácii, kedy v byte, ktorý chcete darovať, bývate a chcete v ňom bývať aj naďalej.

Ide spravidla o prípady, kedy rodičia darujú svoj byt deťom, avšak následne po dohode s deťmi, rodičia v tomto byte budú bývať ďalej.

Preto je nevyhnutné, aby súčasťou darovacej zmluvy na byt bola aj dohoda o zriadení vecného bremena spočívajúceho v práve doživotného užívania darcu tak, aby tento mohol darovaný byt obývať ďalej.

Hypotéka – môže predstavovať značný problém pri darovaní bytu.

Ak váš byt, ktorý chcete darovať tretej osobe, je zaťažený záložným právom hypotekárnej banky, v prvom rade kontaktujte túto banku a požiadajte o udelenie jej súhlasu s prevodom bytu na tretiu osobu.

Bez potrebného/prípadného informovania banky môžete porušiť podmienky banky, za ktorých vám banka poskytla hypotekárny úver.

To môže mať za následok okamžité zosplatnenie úveru, v dôsledku čoho by ste museli hneď vyplatiť celý zostatok hypotekárneho úveru.

Exekúcia – darovaním bytu nezaniká.

Ak je na byt zriadené exekučné záložné právo v prospech oprávneného, toto ostáva aj naďalej platné a existuje po darovaní domu v prospech tretej osoby.

V prípade darovania bytu zaťaženého exekúciou je potrebné osloviť súdneho exekútora, ktorému bola vec pridelená a prerokovať s ním prípadne možné riešenia.

Darovanie z BSM – je nevyhnutné realizovať správne.

Byt, ktorý má byť predmetom radu a je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, musia darovať obaja títo manželia spoločne.

Darovanie bytu zahrnutého v BSM len na základe vôle jedného z manželov nie je právne možné a rovnako je neplatné.

Záver

Darovanie bytu predstavuje pre mnohých ľudí významný aspekt, ktorý by nemali nikdy podceniť žiadnym spôsobom.

Vypracovanie darovacej zmluvy na byt ako aj realizácia ostatných krokov, ktoré je potrebné splniť voči katastru, predstavujú úkony vyžadujúce značné právne povedomie.

Preto vám odporúčame pri darovaní bytu sa obrátiť na odborníka, ktorý vám celý proces prevodu bytu zabezpečí.

Vy sa tak nemusíte obávať, že by došlo k vzniku nejakého problému alebo k opomenutiu dôležitej skutočnosti v rámci procesu darovania bytu, ktoré by ste museli následne bezradne riešiť a v konečnom dôsledku vyhľadať aj .

Bol pre vás tento článok užitočný? Zdieľajte ho medzi svojich priateľov, ktorým by mohol tiež pomôcť. Ďakujeme.