Kúpna zmluva na byt a jej náležitosti /2024/

Úvod

Kúpna zmluva na byt (zmluva o prevode vlastníctva bytu) predstavuje najdôležitejší právny dokument v rámci celého procesu predaja/kúpy tejto nehnuteľnosti.

Po tom, ako ste sa konečne dohodli s druhou stranou na podmienkach predaja/kúpy bytu, prichádza na rad vyhotovenie samotnej kúpnej zmluvy na byt alebo inak nazývanej aj zmluva o prevode vlastníctva k bytu. Tu však narazíte na dilemu, čo taká kúpna zmluva na byt má vlastne obsahovať, aby bol vklad vlastníckeho práva k bytu povolený bez akýchkoľvek problémov v prospech kupujúceho.

V prípade, ak ste aj vy momentálne v tejto situácii a chcete vedieť, čo kúpna zmluva na byt musí a mala by obsahovať, tento článok vám bližšie vysvetlí ako na vypracovanie kúpnej zmluvy na byt.

Kúpna zmluva na byt

Ide o dvojstranný právny úkon, na základe ktorého predávajúci predáva kupujúcemu byt do jeho vlastníctva a zároveň kupujúci kupuje od predávajúceho tento byt a zaväzuje sa za neho riadne a včas zaplatiť dohodnutú kúpnu cenu a prevziať ho od predávajúceho v dohodnutom termíne.

V súvislosti s kúpnou zmluvou na byt je potrebné zdôrazniť, že jej obsah by mal zodpovedať nielen zákonom daných podmienkam ale aj obom zmluvným stranám tak, aby boli ich práva a povinnosti dôkladne upravené.

Riadnym a kvalitným vyhotovením zmluvy o prevode vlastníctva bytu je možné eliminovať prípadné problémy, ktoré môžu nastať nielen počas prevodu vlastníckeho práva k bytu v prospech kupujúceho ale aj tým, ktoré by mohli hroziť po povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Kúpna zmluva na byt – podstatné náležitosti

Zákon určuje presné a konkrétne náležitosti, ktoré musí obsahovať každá kúpna zmluva na byt (zmluva o prevode vlastníctva bytu). V prípade, ak by niektorá z týchto náležitostí absentovala v zmluve, príslušný kataster nehnuteľností preruší katastrálne konanie a vyzve účastníkov konania na odstránenie vád zmluvy.

Identifikácia zmluvných strán

Predávajúceho aj kupujúceho je potrebné náležite identifikovať ich osobnými údajmi, a to v rozsahu:

• ⇒ meno, priezvisko a rodné priezvisko,
• ⇒ dátum narodenia a rodné číslom,
• ⇒ trvalý pobyt a
• ⇒ štátne občianstvo.

Identifikácia predmetu prevodu

Každá kúpna zmluva na byt musí ďalej obsahovať presné určenie daného bytu, ktorý je predmetom prevodu vlastníckeho práva.

Pri určení bytu je potrebné uviesť nasledovné údaje:

• ⇒ list vlastníctva, na ktorom je evidovaný byt,
• ⇒ katastrálne územie,
• ⇒ označenie pozemku, označenie parcely, označenie druhu pozemku a jeho výmery,
• ⇒ súpisné číslo bytového domu a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený,
• ⇒ číslo vchodu, číslo poschodia, číslo bytu,
• ⇒ označenie spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na pozemku, a na priľahlom pozemku.

Ak je byt v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov je potrebné uviesť aj podiel vyjadrený zlomkom k celku.

Predmet zmluvy

V kúpnej zmluve na byt (tzv. zmluva o prevode vlastníctva bytu) je nutné uviesť aj samotný predmet zmluvy, t. j. čo je cieľom tejto zmluvy.

Predávajúci predáva zo svojho vlastníctva kupujúcemu do jeho vlastníctva byt, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu a prípadne spoluvlastnícky podiel na (priľahlom) pozemku a kupujúci sa zaväzuje prevziať byt od predávajúceho a zaplatiť mu za neho dohodnutú kúpnu cenu.

Kúpna cena a spôsob jej úhrady

Každá kúpna zmluva na byt musí ďalej obsahovať aj zmluvnými stranami dohodnutú kúpnu cenu za byt a spôsob jej úhrady.

Spôsob zaplatenia kúpnej ceny závisí napríklad od toho, či kúpna cena je zo strany kupujúceho hradená v plnej výške z vlastných prostriedkov alebo prostredníctvom hypotekárneho úveru, či dokonca kombináciou. Zároveň je potrebné zadefinovať aj moment a podmienky, za ktorých má byť kúpna cena bytu uvoľnená v prospech predávajúceho.

Popis bytu a jeho príslušenstva

Zákonom vyžadovanou náležitosťou kúpnej zmluvy na byt (zmluvy o prevode vlastníctva bytu) je aj určenie popisu bytu a jeho príslušenstva.

V rámci týchto ustanovení je potrebné uviesť nasledovné:

• ⇒ aký byt sa prevádza,
• ⇒ aká je jeho výmera,
• ⇒ z akých miestností pozostáva,
• ⇒ čo je jeho súčasťou ako príslušenstvo a
• ⇒ údaje o pivničných priestoroch, ak sú tiež predmetom prevodu.

Popis spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu

Ďalšou zákonom určenou náležitosťou kúpnej zmluvy na byt je aj určenie popisu spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu, v ktorom sa nachádza prevádzaný byt.

Spoločnými časťami domu sú časti bytového domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Spoločnými časťami domu sú najmä základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, terasa, schodiská, vstupy, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.

Spoločnými zariadeniami domu je potrebné rozumieť zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie. Slúžia výlučne konkrétnemu domu i  v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Spoločnými zariadeniami domu sú najmä: bleskozvod, vodovodné, kanalizačné, elektrické, teplonosné, plynové a telefónne prípojky, výťahy, kočikáreň, sušiareň, sklad, práčovňa, žehliareň, inštalačná komora, spoločná televízna anténa.

Úprava práv k pozemkom a k priľahlým pozemkom

V texte kúpnej zmluvy na byt musia byť upravené aj práva predávajúceho k pozemkom, na ktorých je bytový dom postavený, resp. k priľahlým pozemkom.

Predmetné pozemky sa prevádzajú na kupujúceho v tom prípade, ak vlastnícke práva k ním sú v celom rozsahu vyporiadané. Vtedy sa prevádza z predávajúceho na kupujúceho aj spoluvlastnícky podiel k týmto pozemkom.

Správa bytového domu

V kúpnej zmluve na byt je taktiež potrebné identifikovať aj subjekt, ktorý vykonáva správu bytového domu (správca domu alebo spoločenstvo vlastníkov). Taktiež nemôže chýbať vyhlásenie kupujúceho o tom, že pristupuje k zmluve o výkone správy, resp. k zmluve o spoločenstve vlastníkov.

Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany

V neposlednom rade je nevyhnutné v kúpnej zmluve špecifikovať aj práva k zariadeniam civilnej ochrane, ak takéto zariadenia sa nachádzajú v bytovom dome, v ktorom sa byt nachádza.

Označenie miesta a dátumu uzavretia kúpnej zmluvy

Každá správne vypracovaná kúpna zmluva na byt by mala na konci obsahovať aj miesto a dátum jej podpisu.

Vlastnoručné podpisy predávajúceho a kupujúceho

V neposlednom rade je potrebné, aby obe zmluvné strany podpísali na znak uzatvorenia kúpnej zmluvy na byt svojimi vlastnoručnými podpismi.

Kúpna zmluva na byt – ostatné náležitosti

Okrem podstatných náležitostí každá kvalitná zmluva o prevode vlastníctva bytu by mala obsahovať aj ostatné/vedľajšie ustanovenia, ktoré bližšie upravujú jednotlivé práva a povinnosti zmluvných strán v nasledovnom rozsahu:

• ⇒ vyhlásenia zmluvných strán týkajúce sa technického ako aj právneho stavu bytu,
• ⇒ spôsobom a termín odovzdania bytu v prospech kupujúceho,
• ⇒ spôsob úhrady poplatkov a prípadných nedoplatkov na nákladoch za služby spojené s užívaním bytu,
• ⇒ náklady a poplatky spojené s prevodom vlastníckeho práva k bytu (odmena advokáta alebo notára za vypracovanie zmluvy, poplatky za overenie podpisov, správne poplatky za zápis vkladu),
• ⇒ ustanovenia o zmluvných pokutách za nedodržanie povinností zmluvných strán,
• ⇒ prípady odstúpenia zmluvných strán od kúpnej zmluvy na byt,
• ⇒ doručovanie listín a zásielok medzi zmluvnými stranami.

Kúpna zmluva na byt – formálne náležitosti

Kúpna zmluva na byt na to, aby bola v súlade so zákonom a platná musí okrem obsahových náležitostí spĺňať aj určité formálne podmienky.

Písomná forma zmluvy

V zmysle zákona byty zaraďujeme medzi nehnuteľnosti.

Podľa ustanovenia § 46 ods. 1 Občianskeho zákonníka písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch nehnuteľností, ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov.

Jednoznačne je zrejmé, že kúpna zmluva na byt (zmluva o prevode vlastníctva bytu) musí byť uzatvorená v písomnej forme. Len takto uzatvorená zmluva môže byť predložená príslušnému katastru nehnuteľnosti, ktorý následne po jej posúdení rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva k pozemku v prospech kupujúceho.

Jazyk zmluvy

Podľa ustanovenia § 42 ods. 1 Katastrálneho zákona na zápis práva k bytu do katastra je spôsobilá kúpna zmluva v štátnom (slovenskom) jazyku, českom jazyku. Ak by ste disponovali kúpnou zmluvou na byt v inom jazyku, je potrebné túto zmluvu nechať preložiť, a to vo forme úradne osvedčeného prekladu.

Kúpna zmluva na byt musí byť zároveň bez akýchkoľvek/žiadnych chýb v písaní a počítaní a bez iných zrejmých nesprávností.

Nadobudnutie vlastníckeho práva k pozemku

V súvislosti s kúpnou zmluvou na byt je potrebné uviesť, že kupujúci nadobúda vlastnícke právo k bytu až momentom povolenia vkladu jeho vlastníckeho práva do príslušného katastra nehnuteľností.

Z uvedeného vyplýva, že kupujúci sa nestáva vlastníkom bytu:

• ⇒ ani uzatvorením kúpnej zmluvy,
• ⇒ ani zaplatením kúpnej ceny a
• ⇒ ani prevzatím bytu od predávajúceho.

Preto vypracovanie kúpnej zmluvy na byt nie je vhodné podcenovať a mali by ste kúpnu zmluvu na byt pripraviť tak, aby v čo najlepšej miere chránila vaše práva.

Vypracovanie kúpnej zmluvy na byt svojpomocne?

Cieľom nášho článku vám bolo bližšie obzrejmiť, čo každá kvalitne vypracovaná kúpna zmluva na byt (označovaná aj ako zmluva o prevode vlastníctva bytu) musí a mala by obsahovať, ak sa rozhodnete si ju sami svojpomocne vypracovať.

Tu si vás však dovolíme upozorniť, že vypracovanie kúpnej zmluvy na byt vlastnými silami nemusí byť vždy to správne a najlepšie rozhodnutie. V prípade, ak by ste nesprávne vypracovali kúpnu zmluvy na byt, môže byť ohrozený nielen samotný prevod vlastníckeho práva ale dokonca aj vaše finančné prostriedky, ktoré buď vkladáte do nehnuteľnosti alebo žiadate za nehnuteľnosť.

Môžete si síce napr. stiahnuť nejaký vzor kúpnej zmluvy na byt z internetu a uľahčiť si tak vypracovanie kúpnej zmluvy na byt, no veľakrát každý jeden prevod je tak špecifický, že vyžadujete osobitný prístup pri vypracovaní samotného textu kúpnej zmluvy.

Skúsený advokát vám vypracuje kúpnu zmluvu na byt nielen podľa vašich potrieb a požiadaviek ale aj tak, aby obsahovala všetky zákonom vyžadované náležitosti ale aj ďalšie potrebné ustanovenia o ostatných právach a povinnostiach zmluvných strán. Prevod vlastníckeho práva k bytu následne prebehne v poriadku a vaše finančné prostriedky sú chránené v čo najväčšej miere.

---

Bol pre vás tento článok užitočný? Zdieľajte ho medzi svojich priateľov, ktorým by mohol tiež pomôcť. Ďakujeme.