Kúpna zmluva na pozemok – 2023

Kúpna zmluva na pozemok predstavuje najdôležitejší dokument v procese prevodu vlastníckeho práva k nemu v prospech kupujúceho. Zmluva o prevode vlastníctva pozemku by mala po obsahovej stránke spĺnať všetky náležitosti uvedené v Občianskom zákonníku a v Katastrálnom zákone.

Poďme sa spoločne pozrieť na to, ako by mala každá kvalitne vypracovaná kúpna zmluva vyzerať a obsahovať.

Kúpna zmluva na pozemok – obsahové náležitosti

Podstatné náležitosti

Podľa ustanovenia § 588 Občianskeho zákonníka z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.

Z predmetného ustanovenia vyplýva, že podstatnými/nevyhnutnými náležitosťami každej kúpnej zmluvy na pozemok sú:

• ⇒predmet kúpy (v tomto prípade ide o samotný pozemok)
• ⇒kúpna cena pozemku.

Ďalšie nevyhnutné náležitosti sú upravené v Katastrálnom zákone, podľa ktorého kúpna zmluva na pozemok musí obsahovať:

• ⇒identifikáciu zmluvných strán (predávajúci a kupujúci); ak ide o fyzickú osobu, meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje,
• ⇒označenie právneho úkonu a jeho predmet, miesto a čas právneho úkonu a
• ⇒označenie prevádzaného pozemku podľa podľa katastrálneho územia, parcelného čísla, evidencie registra (či je to parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“), druhu pozemku a výmery pozemku, parcelného čísla pozemku a ak je pozemok v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, je potrebné uviesť aj podiel každého spoluvlastníka vyjadrený zlomkom k celku.

Vedľajšie náležitosti

Okrem obligatórnych náležitostí vyžadovaných zákonom môže kúpna zmluva obsahovať aj ďalšie, tzv. vedľajšie náležitosti. Ide napríklad o nasledovné ustanovenia, ktoré bližšie upravujú jednotlivé práva a povinnosti zmluvných strán v nasledovnom rozsahu:

• ⇒vyhlásenia zmluvných strán týkajúce sa technického ako aj právneho stavu pozemku,
• ⇒spôsobom a termín odovzdania pozemku v prospech kupujúceho,
• ⇒spôsob úhrady poplatkov spojených s pozemkom,
• ⇒náklady a poplatky spojené s prevodom vlastníckeho práva k pozemku (odmena advokáta alebo notára za vypracovanie zmluvy, poplatky za overenie podpisov, správne poplatky za zápis vkladu),
• ⇒ustanovenia o zmluvných pokutách za nedodržanie povinností zmluvných strán,
• ⇒prípady odstúpenia zmluvných strán od kúpnej zmluvy na pozemok,
• ⇒doručovanie listín a zásielok medzi zmluvnými stranami.

Kúpna zmluva na pozemok – formálne náležitosti

Kúpna zmluva na pozemok na to, aby bola v súlade so zákonom a platná musí okrem obsahových náležitostí spĺňať aj určité formálne podmienky.

Písomná forma zmluvy

V zmysle ustanovenia § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka pozemky zaraďujeme spolu so stavbami, ktoré sú pevne spojené so zemou medzi nehnuteľnosti.

Podľa ustanovenia § 46 ods. 1 Občianskeho zákonníka písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch nehnuteľností, ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov.

Z vyššie uvedených ustanovení je jednoznačne zrejmé, že kúpna zmluva na pozemok musí byť uzatvorená v písomnej forme. Len takto uzatvorená zmluva môže byť predložená príslušnému katastru nehnuteľnosti, ktorý následne po jej posúdení rozhodne o povolení vkladu vlastníckeho práva k pozemku v prospech kupujúceho.

Jazyk zmluvy

Podľa ustanovenia § 42 ods. 1 Katastrálneho zákona na zápis práva k pozemku do katastra je spôsobilá kúpna zmluva v štátnom (slovenskom) jazyku, českom jazyku. Ak by ste disponovali kúpnou zmluvou na pozemok v inom jazyku, je potrebné, aby ste ju predložili príslušnému katastru nehnuteľností v úradne osvedčenom preklade.

Kúpna zmluva na pozemok musí byť zároveň bez akýchkoľvek/žiadnych chýb v písaní a počítaní a bez iných zrejmých nesprávností.

Podpisy zmluvných strán

Katastrálny zákon upravuje, že podpisy predávajúceho ako prevodcu na kúpnej zmluve na pozemok musia byť úradne overené. Podpisy kupujúceho ako nadobúdateľa nie je potrebné úradne overiť.

Úradne overený podpis predávajúceho sa nevyžaduje napríklad, ak ide o:

• ⇒kúpnu zmluvu vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice,
• ⇒kúpnu zmluvu autorizovanú advokátom podľa osobitného zákona.

Nadobudnutie vlastníckeho práva k pozemku

V súvislosti s kúpnou zmluvou na pozemok je potrebné zdôrazniť, že kupujúci nadobúda vlastnícke právo k pozemku až momentom povolenia vkladu jeho vlastníckeho práva do príslušného katastra nehnuteľností.

Z uvedeného vyplýva, že kupujúci sa nestáva vlastníkom pozemku:

• ⇒ani uzatvorením kúpnej zmluvy,
• ⇒ani zaplatením kúpnej ceny a
• ⇒ani prevzatím pozemku.

Pozor na určité druhy pozemkov

Pozemky poľnohospodárskeho a lesníckeho charakteru požívajú určitú ochranu, a to pre ich význam.

Podľa ustanovenia § 23 ods. 1 zákona č. 180/1995 Z. z. nemôže na základe kúpnej zmluvy na pozemok vzniknúť rozdelením existujúcich pozemkov pozemok

• ⇒menší ako 2 000 m², ak ide o poľnohospodársky pozemok, alebo
• ⇒menší ako 5 000 m², ak ide o lesný pozemok.

V prípade nadobúdania vlastníckeho práva k poľnohospodárskym pozemok je taktiež potrebné zdôrazniť, že na ich prevod sa vyžadujú v zmysle zákona rôzne osvedčenia a povolenia.

Záver

Naším cieľom bolo bližšie obzrejmiť, čo každá kvalitne vypracovaná kúpna zmluva na pozemok musí a mala by obsahovať, ak sa rozhodnete si ju sami svojpomocne vypracovať.

V tejto súvislosti je však potrebné zdôrazniť, že vypracovanie kúpnej zmluvy na pozemok vlastnými silami nemusí byť vždy najlepšie rozhodnutie. V prípade nesprávneho vypracovania kúpnej zmluvy na pozemok, môže byť ohrozený nielen samotný prevod vlastníckeho práva ale dokonca aj vaše finančné prostriedky, ktoré buď vkladáte do tejto nehnuteľnosti alebo za ňu žiadate.

Môžete si síce napr. stiahnuť nejaký vzor kúpnej zmluvy na pozemok z internetu a pokúsiť sa ho svojpomocne upraviť, no veľakrát každý jeden prevod je tak špecifický, že vyžadujete osobitný prístup pri vypracovaní samotného textu kúpnej zmluvy.

Preto Vám odporúčame nechať vypracovanie kúpnej zmluvy na pozemok na šikovného advokáta.

Skúsený advokát vám vypracuje zmluvu nielen podľa vašich potrieb a požiadaviek ale aj tak, aby obsahovala nielen všetky zákonom vyžadované náležitosti ale aj ďalšie potrebné ustanovenia o ostatných právach a povinnostiach zmluvných strán, aby prevod vlastníckeho práva prebehol v poriadku a aby vaše finančné prostriedky boli chránené v čo najväčšej miere.

Bol pre vás tento článok užitočný? Zdieľajte ho medzi svojich priateľov, ktorým by mohol tiež pomôcť. Ďakujeme.