Notárska úschova vs. vinkulácia v banke – 2024

Úvod – notárska úschova vs. banková vinkulácia

Predaj alebo kúpa nehnuteľnosti je veľmi často spájaná s otázkou, ako zabezpečiť úhradu kúpnej ceny za nehnuteľnosť, niekedy v praxi sa dokonca zdá, že pre ľudí je to jediná otázka v tomto procese, i keď by to tak nemalo byť.

Pre to jeden z rozhodujúcich faktorov pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je ako nastaviť spôsob platby kúpnej ceny tak, aby boli chránené záujmy kupujúceho – najmä ochrana jeho peňazí, ale na druhej strane aj záujme predávajúceho, aby finančné prostriedky od kupujúceho za prevod nehnuteľnosti mu boli naozaj uhradené.

V praxi sa veľakrát používa priama platba kúpnej ceny medzi predávajúcim a kupujúcim, avšak táto forma úhrady kúpnej ceny nie je tou správnou voľbou.

V rámci predaja a kúpy nehnuteľností je však lepšie použiť za účelom uhradenia kúpnej ceny notársku úschovu alebo bankovú vinkuláciu.

Ak sa chcete dozvedieť viac o týchto dvoch spôsoboch úhrady kúpnej ceny, ako prebiehajú, aké majú výhody a nevýhody a aké sú s nimi spojené finančné náklady, tento článok je určený práve vám.

Priame platby pri prevode nehnuteľností

V praxi často dochádza k uhradeniu kúpnej ceny za nehnuteľnosti medzi zmluvnými stranami zložením finančných prostriedkov priamo na bankový účet predávajúceho.

Tento spôsob úhrady kúpnej ceny však často nesie so sebou rôzne riziká, a preto nie je to najlepšie riešenie a dokonca tento spôsob ani neodporúčame.

Od podania návrhu na vklad na kataster, až do momentu kedy ho kataster vybaví vždy ubehne nejaká doba ( spravidla sa jedna o lehotu asi 30 dni). Počas tejto doby môžu nastať rôzne nepredvídateľné situácie, ako napríklad niekto z účastníkov môže zomrieť, kataster môže z rôznych dôvodov konanie prerušiť či dokonca odmietnuť.

Zdôrazňujeme teda, že je zaujme oboch zmluvných strán, aby proces prevodu nehnuteľnosti prebehol bez problémov a zbytočných rizík.

Preto sa javí najmä s ohľadom na prax ako najvhodnejší spôsob úhrady kúpnej ceny – zloženie finančných prostriedkov do notárskej úschovy priamo u notára ako tretej nezávislej osobe.

Notárska úschova

Notárska úschova je predstavuje jednu z najbezpečnejších foriem úhrady kúpnej ceny (alebo jej časti).

V prípade notárskej úschovy, dochádza k zloženiu predmetu úschovy (peňažnú sumu) u notára, ktorý tento predmet úschovy si ponechá u seba a následne zabezpečí, aby sa predmet úschovy vydal príjemcovi po splnení všetkých stanovených podmienok, ktoré sú dohodnuté medzi predávajúcim a kupujúcim v kúpnej zmluve a v zápisnici o notárskej úschove.

O zriadenie notárskej úschovy je možné požiadať ktoréhokoľvek notára, ideálne však takého, ktorého majú zmluvné strany k sebe čo najbližšie.

Notár spíše tzv. notársku zápisnicu, kde uvedie podmienky, za akých sa bude pri uvoľňovaní peňažných prostriedkov z úschovy postupovať.

Po oznámení čísla účtu notára prevedie kupujúci peňažné prostriedky na notársky účet, kde sú následne tieto peniaze uschované až do momentu ich vydania v prospech predávajúceho.

Notár vydá potvrdenie o prijatí peňazí do úschovy bezodkladne po ich zložení na jeho účet.

Vo všeobecnosti notárska zápisnica musí obsahovať nasledovné náležitosti:

• => miesto, deň, mesiac a rok spísania notárskej zápisnice,
• => meno, priezvisko a sídlo notára,
• => meno, priezvisko, rodné číslo, dátum narodenia, zamestnanie a trvalé bydlisko účastníkov, ich zástupcov, svedkov, dôverníkov a tlmočníkov,
• => vyhlásenie účastníkov, že sú spôsobilí na právne úkony,
• => údaj o tom, ako bola preukázaná totožnosť účastníkov a svedkov,
• => obsah právneho úkonu,
• => údaj o tom, že zápisnica bola po prečítaní účastníkmi schválená,
• => podpisy účastníkov alebo ich zástupcov, a ak boli prizvaní, tiež svedkov, dôverníkov a tlmočníkov,
• =>odtlačok úradnej pečiatky notára a jeho podpis.

Ďalej notárska zápisnica o úschove peňazí musí obsahovať aj tieto náležitosti:

• => miesto a čas prevzatia peňazí do úschovy,
• => meno, priezvisko a trvalé bydlisko zložiteľa alebo jeho splnomocneného zástupcu,
• => presný údaj o výške peňažnej sumy a menovej jednotke,
• => údaj, že peniaze boli od zložiteľa prevzaté a prijaté do úschovy,, alebo údaj o tom, že peniaze majú byť v určenej lehote zložiteľom zložené na účet notára,
• => vyhlásenie zložiteľa, komu majú byť vydané alebo na ktorom mieste majú byť zložené
• => označenie banky alebo pobočky zahraničnej banky, názov účtu a číslo účtu notára, na ktorom budú prijaté peniaze uložené,
• => vyhlásenie zložiteľa, že sa vzdáva dispozičného práva nakladať s peniazmi, ktoré sú predmetom úschovy, ak nejde o úschovu na účely splnenia záväzku.

V notárskej úschove by malo byť uvedené, že podmienkou uvoľnenia peňazí bude predloženie originálu listu vlastníctva, na ktorom už bude uvedený ako vlastník nehnuteľnosti zložiteľ (kupujúci) a tento list vlastníctva bude obsahovať len ťarchy, ktoré sú dovolené na základe dohody zmluvných strán alebo predložením originálu rozhodnutia katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva, taktiež v prospech zložiteľa.

Po splnení podmienok pre vydanie predmetu úschovy príjemcovi v zmysle zápisnice o úschove vydá notár príjemcovi na jeho účet predmet úschovy o tejto skutočnosti bude vyhotovený úradný záznam.

Notárska úschova a jej výhody

Ochrana predávajúceho – istota pre predávajúceho, že v čase podpisu kúpnej zmluvy kupujúci disponuje požadovanou peňažnou sumou (predmet úschovy).

Ochrana kupujúceho – uvoľnenie prostriedkov notárom príjemcovi (predávajúcemu) nastáva až po splnení podmienok pre vydanie predmetu úschovy, a teda zložiteľ (kupujúci) si môže byť istý, že peniaze budú vyplatené v prípade úspešného predaja nehnuteľnosti.

Ochrana pred exekútorom – v prípade, ak by medzičasom bola voči zložiteľovi (kupujúcemu) začatá exekúcie, tak exekútor nie je schopný siahnuť na peniaze uschované v notárskej úschove, pretože tieto sú už na bankovom účte notára.

Banková vinkulácia

Vinkulácia kúpnej ceny za nehnuteľnosť spočíva v účelovom obmedzení dispozičného práva kupujúceho ako zložiteľa k finančným prostriedkom na účte v banke.

Kupujúci tak po zložení kúpnej ceny na bankový vinkulovaný účet bude mať obmedzené právo s finančnými prostriedkami nakladať.

Rovnako ako v prípade notárskej úschovy, zmluva o zriadení bankovej vinkulácie musí obsahovať vopred dohodnuté podmienky medzi predávajúcim a kupujúcim, po splnení ktorých dôjde k tomu, že banka vydá z vinkulácie peňažné prostriedky v prospech predávajúceho. Zmluvu o zriadení bankovej vinkulácie pripraví ktorákoľvek banka, a to na základe dohody medzi zmluvnými stranami.

Táto zmluva o zriadení bankovej vinkulácie by mala obsahovať najmä nasledovné náležitosti:

• => prísľub kupujúceho obmedziť nakladanie s peňažnými prostriedkami na jeho bankovom účte
• => určenie výšky finančných prostriedkov, ktoré budú blokované,
• => doba, počas ktorej bude kúpna cena vinkulovaná.
• => podmienky, po splnení ktorých banka uvoľní peniaze v prospech predávajúceho.

Nakladanie s peňažnými prostriedkami zloženými na vinkulovaný účet je možné len so súhlasom predávajúceho. Tým má predávajúci istotu, že finančné prostriedky sú preňho pripravené.

Záver

Notárska úschova ako aj banková vinkulácia predstavujú ideálne formy ochrany záujmov oboch zmluvných strán pri predaji a kúpe nehnuteľnosti ako aj peňažných prostriedkov za účelom uhradenia kúpnej ceny.

Preto je vhodné na nich nezabudnúť a použiť ich v rámci procesu prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Bol pre vás tento článok užitočný? Zdieľajte ho medzi svojich priateľov, ktorým by mohol tiež pomôcť. Ďakujeme.