Spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti – predaj/darovanie – 2025

Úvod

Vlastníte spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti a rozhodli ste sa ho predať alebo darovať inej tretej osobe?

Nezabudnite na to, že pred uzatvorením kúpnej alebo darovacej zmluvy, predmetom ktorej bude prevod Vášho spoluvlastníckeho podielu k pozemku, musíte dodržať určitý zákonný postup.

O problematike prevodu spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnosti sa dočítate viac v nasledujúcom texte.

Podielové spoluvlastníctvo – vo všeobecnosti

Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb (minimálne dvoch) k tej istej veci.

Jeho základným pojmovým znakom je podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.

Každý z podielových spoluvlastníkov má určitý podiel na veci. Tento podiel však nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Hovoríme tu o ideálnom podiele.

Predkupné právo na spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti

V zmysle ustanovenia § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnosti zákonné predkupné právo.

Pokiaľ sa teda rozhodol niektorý zo spoluvlastníkov previesť svoj spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti na tretiu osobu, je potrebné, aby tento spoluvlastník svoj spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti najprv ponúkol na predaj ostatným/všetkým spoluvlastníkom. 

V tomto prípade sa teda vyžaduje zo strany daného spoluvlastníka realizovať tzv. ponuku na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu, pričom táto ponuka musí v zmysle zákona obsahovať nasledovné náležitosti, a to:

• ⇒ predmet predaja – špecifikácia spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnosti
• ⇒ kúpna cena za spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti,
• ⇒ ďalšie podmienky, za ktorých má dôjsť k predaju spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnosti.

Ponuka na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu sa považuje za prijatú tým, že došlo k vyplateniu kúpnej ceny spoluvlastníckeho podielu v lehote do dvoch mesiacov od doručenia ponuky. Lehota na uplatnenie predkupného práva plynie každému spoluvlastníkovi zvlášť. 

V prípade existencie viacerých spoluvlastníkov vzniká v praxi otázka, kto bude oprávnený odkúpiť spoluvlastnícky podiel v prípade, ak by všetci spoluvlastníci mali reálny záujem na jeho odkúpení.

Nie je pritom dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.

Iba v prípade, ak by ostatní spoluvlastníci nehnuteľnosti nemali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, môže ho spoluvlastník predať inej tretej osobe.

V tejto súvislosti je vhodné, aby spoluvlastník, ktorý chce previesť svoj spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti, disponoval/vyžiadal si od ostatných spoluvlastníkov z dôvodu právnej istoty písomné potvrdenie o tom, že títo nemajú záujem o jeho spoluvlastnícky podiel a svoje predkupné právo si neuplatňujú.

V neposlednom rade netreba opomenúť, že tretej osobe ako kupujúcemu však spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti nemôže byť prenechaný/predaný za nižšiu cenu, prípadne za výhodnejších podmienok, než ktoré boli obsiahnuté v ponuke oprávnenému spoluvlastníkovi.

Predkupné právo pri darovaní – spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti

V aplikačnej praxi vzniká problém, či predkupné právo ostatných spoluvlastníkov pri prevode spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnosti sa uplatňuje len v prípade jeho predaja alebo aj v prípade jeho darovania tretej osobe.

Názory na túto problematiku sa líšia v rozhodovej praxi slovenských a českých súdov.

Slovenské súdy zastávajú názor, že predkupné právo v zmysle ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka sa uplatňuje aj v prípade, ak má spoluvlastník nehnuteľnosti záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu darovaním, t. j. bezodplatne na základe darovacej zmluvy.

Naopak české súdy sú toho názoru, že toto predkupné právo sa neuplatňuje v prípade darovania, pretožeustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka dávajú do súvislosti s ustanovením § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z ktorého jasne vyplýva, že predkupné právo sa uplatní, ak kupujúci chcel vec predať (nie darovať).

V tejto súvislosti poukazujeme na uznesenie Ústavného súdu Slovenskej republiky, podľa ktorého:

„Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení ÚS 186/2012-11 zo dňa 21.06.2012 zaujal stanovisko k uvedeným rozhodnutiam českých súdov, keď uvádza: “Českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv. Ďalšou argumentačnou slabinou tejto judikatúry sa javí ustanovenie § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého také právo (predkupné právo) možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci, než predajom. To znamená, že českými súdmi akcentované ustanovenie § 602 umožňuje zriadenie zmluvného predkupného práva aj pre prípad darovania.”

Vzhľadom na uvedené rozhodnutie prikláňame sa k tomu záveru, že predkupné právo pri prevode spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnosti podľa ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka sa uplatňuje aj v prípade jeho darovania v prospech tretej osoby na základe darovacej zmluvy ako bezodplatného právneho úkonu.

Porušenie predkupného práva k nehnuteľnosti – spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti

Zákaz drobenia pozemkov – spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti

V súvislosti s prevodom spoluvlastníckeho podielu k pozemkom, ktoré sú definované ako poľnohospodárske pozemky a lesné pozemky mimo zastavaného územia obce /extravilán/ existuje zákaz drobenia týchto pozemkov, ktorý je upravený v zákone č. 180/1995 Z.z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov.

V zmysle predmetného zákona platí, že na základe právneho úkony nemôže vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov pozemok menší ako 3.000 m², ak ide o poľnohospodársky pozemok, alebo pozemok menší ako 5.000 m², ak ide o lesný pozemok

Vyššie uvedené obmedzenie platí aj v prípade, ak by na základe právneho úkonu by mal rozdelením vzniknúť aj spoluvlastnícky podiel k daným pozemkom, ktorý by bol menší ako určuje zákon.

Záver

Prevod spoluvlastníckeho podielu k nehnuteľnosti je potrebné realizovať tak, aby boli splnené všetky zákonné podmienky vrátane dodržania predkupného práva ostatných spoluvlastníkov danej nehnuteľnosti.

V prípade, ak ste sa rozhodli previesť svoj spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti na inú tretiu osobu, neváhajte sa na nás obrátiť, aby ste sa vyhli zbytočným problémom, ktoré by vás mohli postihnúť do budúcnosti.

Bol pre vás tento článok užitočný? Zdieľajte ho medzi svojich priateľov, ktorým by mohol tiež pomôcť. Ďakujeme.